万达转型启示录:王健林带万达转型四次身家缩水上百亿为何?

有些行业看似风光,其实危机重重,只要资金链断裂,或者是踩中一个雷,那将会牵一发动全身,从而出局。可是,从疯狂剁手的万达,再到不断卖卖卖断臂求生,万达为什么会是平稳过渡,而不是暴雷出局呢?这就是要说到王健林,他带着万达已经转型了4次。王健林从事地产行业完全是一个意外。那时候的他,刚刚退伍回到地方,当了一个办公室主任,虽然他处理了积牢已久的问题,获得了外界的一众好评,但对军人出身的他来说,还是少了一种大风大浪的快感。

在第二年,大连西岗区的住宅开发公司因为经营不善,连年亏损,需要人去接管。王健林听到了这个消息,主动请缨,接管了这家公司。他到公司的第一天,就看到了懒散的工作人员,于是他自上而下把军队的那一套作风带到了公司中。人力资源,始终是一家企业最为关键的。整顿好了这一方面后,接下来是处理公司的债务问题,不能节流,只能开源,所以王健林四处奔波,积极投标,拿到了一块地的开发权,却遭到了同事们的埋怨,因为他们认为开发的价值不大,肯定亏钱。王健林知道后,组织大家起来,说:“房地产开发,要开才能发,如果都不敢开,哪里来的发?”在王健林的带领下,这家好似“日薄西山”的公司的奋斗劲儿很足,改变以往的开发方式,重新设计图纸,颠覆了以前的住宅模式。在建完后,楼盘开盘,在一个月之内很快就卖完了,并且还卖出了当时的最高价,那时一般是1200元一平,而这个楼盘卖到了1600元一平。最后算下来,公司赚了1000多万,很快就还清了外债。后来这家公司经过股权制改革,正式更名为万达,并且此时的万达投资足球,对足球做出了一定的贡献,让世界认识了万达。这可以看做是万达的第一次转型,投资足球,借着足球这个体育竞技,把万达的名片带到了全国各地。足球名片好比是粮草,而万达地产则慢慢从一个地方型企业成为一家全国型企业。

但是,当人们提起万达是做什么主业的时候,却没有人可以答得上来,这触及到了王健林的神经,他选择了主动退出自己缔造的足球帝国。别人以为万达足球是做不下去,王健林回答道:“最主要的原因是集中精力把万达的主业搞上去。”所以在这段期间,万达开疆辟土,拿地,开发,销售,公司规模从几十亿扩张为上百亿,而万达,成全国闻名前五的企业。到了2000年,千禧年到来之际,公司内的两位同事突然逝世带给王健林新的思考:如何做一家健康、稳定、可持续发展的企业?思虑再三过后,王健林把眼光投向了商业地产。也就是现在随处可见的万达广场,在那段时间,万达广场成为了城市中心。不过,万达在这次转型的过程中,在当时的国内并没有可以借鉴的模式,万达也只能是摸着石头过河。

这次转型经历了三个阶段。第一阶段:先招商,拿地,再设计动工。那时万达跟一些国际品牌店和国内品牌店签下协议,然后双方再选址,开发。这样的模式让万达可以减少资金压力,也能在多轮招商当中获得可持续的资金来源。对双方看似是双赢的。一旦选址不好,这样万达广场和商业街组合起来的模式,就失去了价值意义,万达不得不探索第二阶段。第二阶段:延续第一阶段的方式,但是招商入驻则是面向多元化,餐饮、休闲、建材等与之前的品牌商构成互补。可是,这种模式必定会有小业主,也必定会千丝万缕的纠纷,而万达也不得不探索第三阶段。第三阶段:既然前面两个阶段都有问题,那这次就来点狠的,不仅仅是要建一个万达广场,还要建写字楼,住宅,从而形成一个城市综合体。所以,在第三阶段,万达的开发力度越来越大,万达广场的周围瞬间起高楼,万达广场四周的房价瞬间高涨。第三阶段看似是一个最完美的地产模式,而王健林也从这个模式中尝到到了甜头,但是,万达广场在开发之时,跟品牌商的枢纽是很关键的,可以说是一荣俱荣、一损俱损。而大牌们也不可能在一座城市开几十家门店,小厂商也没有实力吃下万达“盒子”的体积,所以对于王健林来说,万达还是要转型。

可能有人会说,那时王健林已经成为了首富,为什么还是要转型呢?研究地产行业不得不用到算数,来算算万达未进行第三次转型之前的营收。2011年,万达的现金流达到了395亿。2012年,现金流降到了115亿元,到了2013年,还是进一步降至68亿。一路下降的势头并没有减缓,到了2014年的上半年,万达惊现负89.5亿元。所以说,万达广场的这种模式,王健林探索了十几年,从一开始的“大获成功”,不断改进模式,最后还是面临万达广场巨亏的问题。刚开始时,万达还能“以售养租”,但随着资金缺口越来越大,不得不“以融养租”。转型,迫在眉睫。在2013年,王健林在一次采访时就说过:“万达要进行第三次转型。”其实,万达在2012年就在逐步转型,频频闯入国际市场,收购了了电影巨头AMC、盈方体育、世界铁人三项公司,再到海外地产项目。这一个阶段,万达在国内国际一路买买买,疯狂剁手的方向就是万达要转型成,像迪士尼和新闻集团那样的公司主导的娱乐文化行业。

也就是在这一个时期,王健林说出了“定一个小目标,先挣他一个亿”这句话。而我们能看到的,就是万达在国际疯狂剁手,在国内布局电商和旅游方面,在各大城市建万达影院。那么,万达的钱从哪里来呢?在万达广场低迷的情况下,只有一个办法,也只剩下一条道路,那就是融资和借钱两步走。当万达的第三次转型之路走到了第五个年头时,万达的负债已经很厉害了,万达担心资金链断裂,会有重大危机,王健林不得不做出第四次转型。这第四次转型相比第三次而言,就有点儿“亏钱”了。因为万达的第四次转型,则是疯狂卖卖卖,之前万达在海外的地产项目,很大一部分打包出售。最为瞩目的,是在2017年,万达跟融创、富力达成“世纪交易”,直接减债440亿,实现现金流回流670亿。并且,万达还在走一条“避重就轻”的路,重资产出售,专注轻资产。这轻资产就是万达广场的开发中,第三方出钱建设,万达设计、选址。这样一来,在动工这方面,万达减少了一笔较大的支出。王健林也公开表示:在轻资产战略下,两到三个万达广场的收入抵得上一个重资产万达广场。而万达断臂求生后,公司改善效果明显,手中握有大量现金,在2019年,再次开启了商业和文旅城之路。

现在的万达,稳健多了,完全没有了2017年那般危机的状况。那么,不得不思考一个问题,万达为什么要这么折腾?还是要说到创始人王健林,他希望把万达经营成一家百年企业,一个国际企业,就是一句话,希望万达存在的时间久一点。赚钱,他早就实现了一个亿的小目标,当目标完成后,思考的就是另外的事情,而这也是他更加勤奋、努力的原因。可万达的几次转型,对于如今的地产行业有什么启示?转型是一定要的。因为房产行业就是一个高危行业,别看现金流几百亿的来,几百亿的去,其中依靠的是现金流的流动,一旦资金链其中一环断了,则是万劫不复。所以,这也是恒大、碧桂园在不断探索转型之路的原因。恒大先后投资了粮业、造车行业,现在看来,造车行业还是有点儿苗头,而碧桂园在智能化的探索上,打造一个智能化小区,也颇受好评。

其实,最为关键的,就是债务方面要尽快处理,负债经营确实能在短时间内成为“首富”,可这里边危机重重。万达在经过第四次转型之后,王健林的身家缩水了100多亿,这简直是肉疼,但企业的经营得以继续,还能运转下去,失去这点算什么?

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